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土地增值税环节越多税负越小

一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小

土地增值税适用超额累进税率，特点是增值率越高的部分适用税率就越高。纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个（或多个）中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次）相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。

增加中间环节的筹划方法适用于两种情形：一是增值率超过50%，增加中间环节后，可减少增值部分适用高税率的金额；另一种是开发销售普通住宅，增加中间环节后，有可能将房地产开发企业销售给中间商（如自设销售公司）的增值率控制在20%以下，从而享受免征土地增值税的优惠。

案例2002年3月，A公司以80万元从某企业购进一块土地。随着城市发展，土地逐渐升值。2007年5月，A公司将土地以300万元出售给B公司，其应缴各项税费如下（城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为3%，当地规定契税适用税率为4%，假设不考虑其他费用）：1、应缴纳转让无形资产营业税为：（3000000－800000）x5%＝110000（元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加：110000x（7%＋3%）＝11000（元）

3、应缴纳土地增值税：①扣除项目金额：800000＋110000+11000＝921000（元）

②增值率：（3000000－921000）÷921000x100%＝226%，适用税率为60%，速算扣除系数为35%。

③土地增值税：（3000000－921000）x60%－921000x35%＝925050（元）

筹划A公司可先将土地以200万元销售给具有关联关系的C公司，再由后者以300万元销售给B公司，A公司和C公司应缴各项税费如下：1、A公司应缴转让无形资产营业税：（2000000－800000）x5%＝60000（元）2、A公司应缴城市维护建设税、教育费附加：60000x（7%+3%）＝6000（元）3、A公司应缴土地增值税：①扣除项目金额：800000＋60000+6000＝866000（元）②增值率：（2000000－866000）÷866000x100%＝131%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

③土地增值税：（2000000－866000）x50%－866000x15%＝437100（元）4、C公司应缴转让无形资产营业税：（3000000－2000000）x5%＝50000（元）5、C公司应缴城市维护建设税、教育费附加：50000x（7%+3%）＝5000（元）6、C公司应缴纳契税：2000000x4%=80000（元）7、C公司应缴纳土地增值税：

①扣除项目金额：2000000＋80000＋50000+5000＝2135000（元）。

②增值率：（3000000－2135000）÷2135000x100%＝41%，适用税率为30%。

③土地增值税：（3000000－2135000）x30%＝259500（元）从上述结果可见，增加纳税环节一般不会增加销售不动产和转让无形资产营业税负担（低于买价出售除外），如在本例中，筹划前后营业税负担同为11万元（11=5+6）。虽然筹划后C公司增加契税负担8万元，但筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，其税负比筹划前下降228450元［925050－437100－259500＝228450（元）］，从而使总税负下降148450元（228450－80000）。需提醒的是，上述案例只提供土地增值税的一种筹划思路，纳税人在实施上述方案时，还需注意三点：

1、关联企业间转让土地使用权或销售不动产时，不能违反《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关关联交易的限制性规定。因此，纳税人须事前策划，在土地或不动产市场价格持续上涨过程中，先以适当价格在关联企业间进行销售，再销售给其他购买人。笔者认为，由于土地和不动产的价格变化因素较多，可比性不强，即使纳税人不能十分准确地进行事前预测，只要关联交易保持合理的利润率，仍具有一定的可操作性。

2、在一个纳税环节分解为两个纳税环节的情况下，上述筹划方案的计算结果不是土地增值税的最低税负。只有在两个纳税环节计算的适用*6税率相等时，土地增值税税负才会最小化。

3、产权多次转移可能会增加一定的税费负担，纳税人应综合测算，充分论证筹划方案的可行性。纳税人也可考虑将上述筹划方案与其他筹划方案结合使用，从而取得更大的筹划效果。

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