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北京某房地产开发有限公司案例

一、案件背景情况

1、案件来源

本案件为房地产专项检查案件。

2、纳税人基本情况

被查企业成立于2xxx年5x月xx日，注册资本为xxxx万人民币，出资比例为A某出资700万人民币占11.67%、TT有限公司出资1300万元人民币占21.67%、FF经贸有限公司出资900万元人民币占15%、北京MM科贸有限公司出资40万元人民币占0.66%、北京HH置业有限公司出资3060万人民币占51%。法人代表：Y某，财务负责人：Z某。经营范围： 房地产开发、销售；对自有房屋的物业管理；房地产经济信息咨询（不含中介）；销售金属材料、建筑材料、五金交电化工（不含易制毒制品）。注册地点：北京市。

二、检查过程及采取的方法

1、检查预案

检查组接到案件后，进行了相关预案，通过查阅其征管系统及发票系统和相关的文件资料对案件进行了初步的评估判断，并重点对其企业所得税的结转经营收入情况进行了政策法规的查询和汇总。

三、 项目情况

被查企业开发项目名称“HHHH”，位于DD区，项目类型：住宅、配套、车库，占地面积13,225.34平方米，总建筑面积74,783.40平方米，其中地上建筑面积53,767.00平方米，地下建筑面积21,016.40平方米。项目分1号楼（北楼）、2号楼（南楼）、配套公建及车库三部分，共有房屋306套，车库334个。2009年7月取得《商品房预售许可证》（京房售证字[2xxx]xxx号）批准总可销售面积56,338.53平方米。

四、违法事实及处理结果：

（一）违法事实：

1、房产税检查情况

被查企业办公场所为租赁“中国GGGG有限公司”的房屋，未发现自用房屋的情况。但检查期间存在车库出租的情况，检查期间出租建筑面积874.32平方米。被查企业于2009年9月开始陆续签订车库出租合同，应于次月起在2010年4月征期进行缴纳。截止2010年3月底，被查企业账面实际完成投资额544,656,494.76元，总建筑面积74,783.40平方米，计算应缴纳房产税26,744.67元，已缴纳房产税0.00元，少缴纳房产税26,744.67元。

2、企业所得税检查情况

被查企业2008年度企业所得税以未完工产品按预计毛利率计算缴纳企业所得税，2009年9月取得验收备案，2009年度企业所得税按完工产品计算企业所得税。

被查企业2008年度预售收入9,947,687元，预计毛利率20%，预计毛利额1,989,537.40元，管理费用1,280,173.82元，销售费用2,468,525.60元，财务费用620.41元，期间费用合计3,749,319.83元，营业税金及附加547,122.79元，土地增值税99,476.87元，应纳税所得额为负2,406,382.09元。被查企业业务招待费实际列支350,114.18元，允许税前列支49,738.44元，超标列支300,375.74元，调增应纳税所得额300,375.74元，调整后，被查企业2008年度亏损2,106,006.35元。

2009年度企业所得税按完工产品计算缴纳，可销售面积56,338.53平方米，已实现销售的可售面积36,792.89平方米，2009年度已销开发产品的销售收入640,404,702.10元。2009年度成本对象总成本524,603,312.20元，另根据2006年被查企业与北京市KKKK有限公司签订的《拆迁补充协议书》，被查企业分别在2010、2011年取得北京KKKK有限公司开具发票286,000,000元，据此计算可售面积单位成本14,388.08元，已销开发产品计税成本529,379,067.92元。管理费用3,062,296.83元，销售费用12,548,207.44元，财务费用负38,656.05元，期间费用合计15,571,848.22元，营业税金及附加35,225,169.22元，土地增值税6,404,047.02元，营业外收入476,530.46元，应纳税所得额为53,348,039.26元。营业招待费、个人通讯费超标列支215,332.32元，调增215,332.32元，弥补以前年度亏损5,888,589.59元，最终应纳税所得额47,674,781.99元，应缴企业所得税11,918,695.50元，已缴企业所得税8,249,712.82元，少缴企业所得税3,668,982.68元。

3、发票检查

发票开具情况：被查企业2008年1月-2010年5月共计开具530张，退票124张，废票433张，实际开具发票金额为621,918,819.60元。

发票取得情况：检查组抽查检查了被查企业2008年9、11月、2009年11、12月取得全部发票，共计260张，开票金额为4,915,376.28元，发现其中两张合计金额为250,000.00元的发票存在领购单位与开具单位不符的情况。

经抽查检查，被查企业取得的发票中存在开票单位与领购单位不符的情况，根据《中华人民共和国发票管理办法》36条*9款第四项、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》49条第二项，属于未按规定取得发票的行为。

针对检查中发现的问题，并根据涉税违法行为的情节和性质，对该单位进行以下处理：

（一）房产税

根据《废止《/font>城市房地产税暂行条例>等行政法规》（国务院令第546号）、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）*9条、第二条、第三条、第四条、第七条、第九条的规定，被查企业应补缴房地产税26,744.67元。

（二）根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》*9条、第二条、第三条、第四条、第七条第八款、《北京市地方税务局转发国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》京地税企（1998）110号*9条以及《北京市地方税务局关于明确企业所得税若干政策业务问题的通知》京地税企（2002）526号第五条的相关规定，该单位应补缴企业所得税3,668,982.68元。

（三）滞纳金

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对被查企业应缴未缴房地产税的行为加收房地产税滞纳金1,029.67元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对被查企业应缴未缴企业所得税的行为加收房地产税滞纳金56,869.23元。

（四）罚款

根据《中华人民共和国发票管理办法》36条*9款第四项、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》49条第二款，以及《中华人民共和国发票管理办法》36条第二款，对被查企业未按规定取得发票的行为处以9000元罚款。

五、案例分析

房地产企业所得税经营收入结转税务处理的法律判定。

国税发〔2009〕31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

国税发〔2009〕31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

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