税代串讲班讲义

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注税考试《税务代理实务》练习题：土地增值税

简答题

某工厂位于县城，发生如下业务：

（1）年初从当地政府取得土地使用权，价值万元，支付登记费和过户手续费2万元。

（2）该企业将该土地用于建造住宅楼一栋准备出售给职工，发生开发成本万元；房地产开发费用200万元（不含贷款利息支出）。

（3）该企业于本年1月1日向A银行贷款万元，贷款利率5%，全部用于该住宅楼的建设，已取得合法凭证。

（4）12月完工，因无法归还到期另外一笔万元的贷款，该企业改变将住宅楼出售给职工的计划，当月将该住宅楼抵债给银行，签订了产权转移书据。

（5）7月该企业将7成新的旧仓库以万元的价值抵账给建筑公司，同时支付相关税费130万元。该仓库建造时造价是600万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费万元。转让时补缴土地使用权的价款是500万元。

要求：计算上述业务涉及的土地增值税。（契税税率5%，其他房地产开发费用按最高比例确定）

【正确答案】（1）转让收入万元

住宅楼土地增值税税前扣除的土地使用权支付金额＝＋2＋x5%＝（万元）

住宅楼土地增值税税前扣除的开发成本＝（万元）

住宅楼土地增值税税前扣除的开发费用＝（＋）x5%＋x5%＝189.1（万元）

住宅楼转让的营业税＝x5%＝175（万元）

应交城建税和教育费附加＝175x（5%＋3%）＝14（万元）

应交印花税＝x0.5‰＝1.75（万元）

可扣除税金＝175＋14＋1.75＝190.75（万元）

住宅楼土地增值税税前扣除的项目合计数＝＋＋189.1＋190.75＝.85（万元）

住宅楼的土地增值额＝－.85＝338.15（万元）

增值率＝338.15÷.85x100%＝10.69%。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（2）转让收入万元

转让旧仓库的评估价格＝x70%＝700（万元）

转让旧仓库的可扣除项目合计＝700＋500＋500x5%＋130＝（万元）

增值额＝－＝145（万元）

增值率＝145÷x100%＝10.70%，适用税率30%

应纳土地增值税税额＝145x30%＝43.5（万元）

累计缴纳土地增值税＝43.5（万元）

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