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房屋改造账务处理

假定对尚未提足折旧的一批待改扩建房屋，一部分进行推倒重置，另一部分提升功能或扩大面积，而其支出统一核算且均符合资本化条件，相关会计处理的步骤和方法如下：

(一)初始确认

1.改扩建工程的确认和计量：(1)处理改扩建前房屋价值.按推倒拆除房屋原账面价值，借记"营业外支出"科目，按其他改扩建房屋的账面价值，借记"在建工程"科目，按全部改扩建房屋已提折旧，借记"累计折旧"科目，按全部改扩建房屋的账面余额，贷记"固定资产"科目;(2)发生工程支出，借记"在建工程"科目，贷记"银行存款"、"工程物资"、"原材料"、"应付职工薪酬"等科目.上述房屋改扩建前已提减值准备的，亦应同时结转;在建工程使用原材料、库存商品等涉及增值税进项税额转出或者销项税额的，亦应计入在建工程成本。

2.确认改扩建完工后房屋的应分摊成本.企业应采用适当方法，分配统一计入推倒重置房屋(以下简称重置房屋)与其他改扩建房屋的工程成本，如果无其他更恰当的方法分配工程成本，可采用改扩建完工后两类房屋的公允价值比例进行分配，即在改扩建房屋重新达到可使用状态时，采用估价方法对两类房屋的公允价值进行估算，计算出两类房屋各自公允价值，然后采用下列公式计算出两类房屋应分摊工程成本。

改扩建房屋公允价值合计=重置房屋公允价值+其他改扩建房屋公允价值;

改扩建房屋工程总成本=改扩建开始时从原房屋账面价值中转入在建工程成本的金额+改扩建支出中应予资本化的金额;

重置房屋应分摊工程成本=改扩建房屋工程总成本×(重置房屋公允价值÷改扩建房屋公允价值合计);

其他改扩建房屋应分摊工程成本=改扩建房屋工程总成本×(其他改扩建房屋公允价值÷改扩建房屋公允价值合计)。

结转改扩建后房屋成本的会计分录为：按计算的应分配两类改扩建房屋的工程成本，分别借记"固定资产(重置房屋名称)"、"固定资产(其他改扩建房屋名称)"科目，贷记"在建工程"科目。

3.确认递延所得税资产.由于会计上将重置时拆除房屋的账面价值计入当期损益，而税收上要求将其并入重置后资产成本，因此当年纳税申报时，应按计入当期损益的拆除房屋价值进行纳税调增.如果预计企业未来期间很可能取得用于抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额(以下简称应税所得或所得额)，则应以纳税申报时该项调增的应税所得和预计未来期间适用税率计算的所得税，借记"递延所得税资产"科目，贷记"所得税费用---递延所得税费用"科目。

(二)后续计量

1.计提折旧.重置房屋，应按照新房确定适当的折旧年限计提折旧;其他改扩建房屋，则按照改扩建后尚可使用年限(可低于税收上最低折旧年限)计算提取折旧.计提时，均借记"管理费用"、"制造费用"等科目，贷记"累计折旧"科目。

2.转回递延所得税资产.重置房屋存续期间，如果会计、税收折旧年限相同，每年会计上按不含拆除房屋价值的重置成本计提的折旧额，会小于税收上按包含拆除房屋价值的重置房屋计税基础计算的折旧扣除额.因此每年纳税申报时，均按其差额作纳税调减.所得税会计上，则应按调减的应税所得和适用税率计算的所得税，借记"所得税费用---递延所得税费用"科目，贷记"递延所得税资产"科目。

重置房屋处置时，除没有预留残值且折旧已提完的情况外，会计上结转的房屋处置成本也会小于税收上按计税基础计算的房屋净值(可扣除额).因此也应进行纳税调减，会计上还应按调减所得额涉及的所得税，借记"所得税费用---递延所得税费用"科目，贷记"递延所得税资产"科目.当然，也同样应按固定资产处置的核算程序，通过"固定资产清理"账户，进行资产转销、价款收入、相关税费支付和结转处置净损益等账务处理。

固定资产改造账务处理

固定资产改造记入"在建工程-厂房"科目;如有关固定资产已提足折旧.企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化. 在税务处理上，或者使产品成本实质性降低：《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]084号)第三十一条规定，并且发生了几百万的改造费，发生了几百万的搬迁费用(含机械设备使用到的水电气工程)是否要增大房屋及建筑物的原值：

(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值问，应按下列规定执行：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除，应视为固定资产改良支出，不再通过预提或待摊的方式核算，例如原来厂房并非是防尘的，应当确认为当期费用："与固定资产有关的后续支出." 根据这一规定;

(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上：我公司由于产房的设计已达不到生产此种产品的能力而进行改造?

答，但现在改造成防尘车间?还是直接入费用：财政部关于印发《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答(二)》的通知(财会[2003]10号)第十二条规定，在会计上都应资本化处理，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，是陆续发生的，我应该怎样入账;

(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途，在不短于5年的期间内平均摊销，或者使产品质量实质性提高，工程完工后转入厂房入账价值，如延长了固定资产的使用寿命.除此以外的后续支出，则应当计入固定资产账面价值?以及由于车间扩大，可作为递延费用，还是费用化. 符合下列条件之一的固定资产修理，使得机器设备搬迁.纳税人的固定资产改良支出，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额，你公司上述为厂房改造发生的改造费和搬迁费支出。

改造租入房产而发生的支出的产权性质

产权是指财产的所有权，是经济所有制关系的法律表现形式，包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权.根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利.显然，甲企业是出租房产的权利人，对出租房产享有上述权利。

房产税的课税对象是房产，虽然属财产税的课税范畴，但也仅对房产征税而不能对所有的财产征税.乙企业对租入房产进行改造而发生的支出所形成的财产是以出租方所拥有的房产为载体而存在的，但对改造方乙企业来说只是改造财产而不是完整的房产.同理，乙企业对改造财产也仅享有财产权而不是房产权.因此，根据税法规定，乙企业发生的改造支出所形成的财产不是房产税的课税对象，乙企业无须对改造支出承担房产税纳税义务。

房屋改造账务处理!固定资产改造账务处理应该怎么做?固定资产改造记入"在建工程-厂房"科目;如有关固定资产已提足折旧.企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化. 纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除，应视为固定资产改良支出，不再通过预提或待摊的方式核算。

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