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造价管理考点：房产税

(一) 城市维护建设税与教育费附加

1. 城市维护建设税

计税依据和税率：纳税人实际缴纳的三税(营业税、消费税和增值税)税额;城市7%，县镇5%，农村1%。

2. 教育费附加：纳税人实际缴纳的三税(营业税、消费税和增值税)税额;税率为3%。

(二) 房产税

计税依据和税率

(1) 从价计征：计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%。

需要注意的特殊问题：

1)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

①以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税;

②以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

2)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3)新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据计征房产税。

(2)从租计征

计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

(三) 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，采用定额税率。

(四) 土地增值税

纳税对象：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

(1)转让的土地使用权是否国家所有。

(2)土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

(3)转让房地产是否取得收入。

计税依据：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

1)取得土地使用权支付的金额：

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金;

②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3)房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。

4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除

6)旧房及建筑物的评估价格。指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格。

(七)契税：计税依据是不动产的价格;实行3~5%幅度税率。

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